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La pierre neuve attire toujours les particuliers mais les constructions baissent

Selon l'Observatoire de l'immobilier publié par la FPI, la demande de logements neufs reste soutenue au premier trimestre mais les mises en chantier reculent.

Sommaire

Alors que les taux immobiliers enregistrent de nouvelles baisses pour atteindre 1,35% en moyenne selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, la production de logements neufs ne suit plus la demande selon la Fédération des promoteurs immobiliers.

Graphique des taux moyens accordés aux particuliers à fin avril 2019 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA

Un manque d'offre et des prix élevés

Une demande toujours présente et dynamique qui fait face à un problème d'offre et de prix, selon le bilan du 1er trimestre 2019 de la FPI qui analyse toutes les données sur le secteur des logements neufs, individuels, collectifs ou groupés.

"La pierre reste attractive pour les ménages, qu’ils souhaitent se loger ou investir pour louer. Leurs conditions d’emprunt sont très favorables, et devraient durablement le rester. Et les logements que nous mettons sur le marché - plus respectueux de l’environnement, plus connectés, plus riches en services – répondent à leurs attentes. Encore faut-il réussir à les produire ! ", explique Alexandra François-Cuxac, Présidente de la FPI France.

La construction neuve dévisse : -8,2% au global du côté des permis de construire et de -5,2% du côté des mises en chantier avec des reculs plus marqués pour les logements individuels purs que pour les logements groupés ou collectifs.

Les stocks de logements sont également en baisse de 11%, ce qui a un impact sur les prix.

"L’essoufflement du marché du neuf tient moins à des décisions budgétaires de l’Etat qu’à des problèmes d’offre : nous manquons moins de clients que de produits. Avec la loi ELAN, le gouvernement a commencé à desserrer les contraintes de l’offre, mais il faut aller plus loin, et parler foncier, permis, coûts de travaux, etc", poursuit Alexandra François-Cuxac.

Le choc d'offres promis par le gouvernement se fait donc attendre. Et l'approche des élections municipales freinent certains maires à accorder des permis de construire.

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Des prix qui augmentent dans le neuf

Déjà élevés, les prix dans le neuf augmentent après une période de légère stabilisation. Le prix moyen observé par la FPI dans le neuf s'élève à 4 358 euros/m² au premier trimestre 2019, soit 1,8% de plus que la même période l'année dernière.

Mais l’Ile-de-France tire la hausse nationale vers le haut puisque ses prix ont augmenté de +1,9% avec un prix moyen de 5 034 euros/m² alors que ceux de la Province n'ont évolué "que" de 0,9% avec 3 893 euros/m² en moyenne. D'importantes disparités sont donc constatées par la FPI.

Par exemple, le prix moyen dans la métropole de Brest affiche 2 985 euros /m² (en hausse de 2,9%) pour les logements collectifs à comparer avec le prix moyen de la métropole de Nice Côte d'Azur de 5 434 euros/m² (en baisse de 2,8%)! Soit un prix moyen plus élevé dans la métropole niçoise qu'en IDF.

Graphique des prix dans le neuf

Dans ce contexte, les taux immobiliers bas tiennent un rôle moteur pour le marché immobilier. Et les aides au logement participent à la "solvabilisation" des acquéreurs. Reste que le marché devrait se tendre en 2020 selon les alertes de la FPI. Surtout que le PTZ devrait disparaître dans le neuf en zone B2 et C dès le 1er janvier 2020. Une bonne raison pour réaliser son acquisition immobilière en 2019!

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La baisse n'est pas terminée du côté des taux immobiliers

Si 2016 était l'année de la baisse des taux, 2019 lui fait de l'ombre. En effet, depuis le mois de mars 2019, les taux sont encore une fois en baisse.

"Très bonne nouvelle, les baisses se confirment en mai avec des banques qui baissent à nouveau leurs barèmes alors même qu’elles affichaient déjà des taux extrêmement bas", remarque Maël Bernier, directrice de la communication du courtier immobilier Meilleurtaux.com.

Et la baisse n'est pas terminée selon l'experte. Les taux directeurs, les OAT 10 ans qui permettent de définir les taux aux particuliers, sont à des niveaux très bas. "Cette configuration exceptionnelle des taux bénéficie du maintien à niveau élevé de la durée des crédits accordés et d’une nouvelle diminution des taux d’apport personnel exigés : jamais par le passé, l’accès aux crédits immobiliers n’aura été rendu aussi facile par les établissements bancaires", estime l'Observatoire Crédit Logement/CSA.

Graphique OAT 10 ans et taux moyen sur 20 ans Meilleurtaux.com

Les acquéreurs peuvent donc profiter de taux canons pour boucler leur achat immobilier (dans le neuf comme dans l'ancien). "Pour le 11ème mois consécutif, ils sont inférieurs au rythme de l’inflation, confirmant une situation inédite depuis 1974", analyse l'Observatoire Crédit Logement/CSA.

En moyenne, il est possible d'emprunter, hors assurance de prêt et hors négociation :

  • 1,29% sur 15 ans
  • 1,48% sur 20 ans
  • 1,70% sur 25 ans

Tout dépend du profil des acquéreurs. Ainsi, ceux qui présentent de hauts revenus et/ou un apport élevé, des taux plus bas peuvent être appliqués. Les meilleurs profils peuvent ainsi décrocher un taux de 0,80% sur 15 ans, 1% sur 20 ans et 1,25% sur 25 ans !

Le bon conseil reste de négocier avec sa banque ou de faire le tour des établissements prêteurs pour voir si les taux sont plus bas ailleurs ! Par exemple avec l'aide d'un courtier en prêt immobilier.

Et le PTZ en 2019 ?

Pour ceux qui achètent dans le neuf, le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé qui permet d'emprunter sans payer d'intérêts jusqu'à 40% du coût total de l'opération (dans la limite d'un plafond établis en fonction de la zone où est implantée le bien). Il est dédié à l'accession à la propriété et s'adresse aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années.

Pour l'heure toutes les zones sont éligibles. Toutefois, si en zones Abis, A et B1, il permet de couvrir 40% de l'opération, en zones B2 et C, il ne finance plus que 20%.

En outre, il disparaîtra l'année prochaine dans ces zones (B2 et C) pour être priorisé sur les biens anciens nécessitant d'importants travaux de rénovation et d'amélioration.

Le bon conseil est de ne pas attendre la dernière minute pour signer l'achat d'un bien neuf puisque les banques bouclent les dossiers de PTZ bien avant le mois de décembre !

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