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Les terrains à vendre sont de plus en plus chers et de plus en plus petits

Le prix d’un terrain pour faire construire une maison peut fortement varier en fonction des zones et du type de parcelle en vente. Les notaires de France ont étudié les éléments de variation et l’évolution des prix des terrains depuis le début des années 2000 jusqu’à 2018. Résultats de leur analyse ? Les prix des terrains sont en hausse alors que les surfaces sont en baisse.

Sommaire

L’étude « Marché des terrains à bâtir » des notaires de France diffusée en avril 2020 analyse les prix sur la période 2000 à 2018. Cette étude soulève des différences de prix importantes selon les zones (rurales ou urbaines), les critères liés aux parcelles vendues mais constate surtout une fantastique hausse des prix, qui ont triplé depuis les années 2000.

De plus en plus rares et de plus en plus petits selon les zones, les terrains pour faire construire subissent d’importantes variations de prix.

Quelles sont les différences de prix des terrains selon les zones ?

Les prix des terrains ont très nettement augmenté depuis les années 2000 mais assez différemment sur le territoire français.

Le prix médian par m2 est classé en trois catégories par les notaires :

  • le prix des terrains dans une zone à dominante rurale est de l’ordre de 45 euros/m2,
  • le prix des terrains dans une zone périurbaine est de 90 euros/m2,
  • le prix des terrains dans les pôles (donc zone urbaine) est de 130 euros/m2.

La distance avec une grande ville a un impact sur le prix

La moitié des terrains vendus en 2018 l’ont été pour un prix de plus de 50 euros/m2 dans les zones peu denses et de plus de 100 euros/m2 dans les zones plus denses.

La distance avec une commune influe donc sur le prix. Lorsque celle-ci est divisée par 2, les terrains se vendent généralement plus cher de 23% alors que lorsqu’elle est multipliée par 2, le prix baisse de 19%.

Quels sont les éléments qui tirent les prix des terrains vers le haut ?

L’écart important lié à la zone où se situe le terrain n’est cependant pas le seul élément qui tire les prix vers le haut comme nous allons le voir dans le détail de l’étude.

Le prix de vente d’un terrain peut effectivement fluctuer selon plusieurs critères que les notaires détaillent comme suit :

  1. l’emplacement,
  2. le type de terrain, sa taille, ses caractéristiques techniques,
  3. le dynamisme de la commune et son attractivité.

Au même titre qu’un bien immobilier bâti, un terrain prend de la valeur en fonction de son emplacement. Le département où il se situe aura un impact fort sur son prix.

A titre d’exemple, « les terrains sont vendus dans les Bouches-du-Rhône en moyenne 5 fois plus cher qu’en Creuse avant 2008, et jusqu’à 6 fois plus cher après 2008 », soulignent les Notaires. Des zones sont donc plus chères que d’autres et le prix des terrains très hétérogène. Les zones les plus chères sont ainsi : l’Ile-de-France (l’Oise et la Marne), la côte Atlantique (de la Charente-Maritime aux Pyrénées-Atlantiques) et les zones frontalières du Nord. A contrario, les zones les plus abordables se situent dans le Limousin.

La superficie du terrain en baisse et des prix en hausse

Le même mécanisme s’observe pour la superficie du terrain même si elle a tendance à se réduire. En 2018, 50% des terrains vendus en zone urbaine font moins de 600 m2 contre 20% en 2000 alors que ce pourcentage tombe à 30% en zone rurale tandis qu’il n’était que de 10% en 2000.

« La superficie médiane des terrains vendus en France métropolitaine (hors IdF) a perdu approximativement 300 m2 entre 2000 et 2018 », remarquent les notaires. Mais la taille et l’emplacement du terrain ne sont pas les seuls à faire augmenter le prix de vente.

La viabilisation du terrain influe sur le prix

Un terrain viabilisé coûte généralement 1,7 fois plus cher qu’un terrain à viabiliser. Les notaires précisent que les prix augmentent en raison du fait que la viabilisation représente des coûts supplémentaires pour les acheteurs mais pas que. « Ce surcoût s’explique aussi par le fait que les parcelles sont davantage situées en zones urbaines et donc également plus petites», peut-on lire dans l'étude.

  • La taille, la viabilisation et l’emplacement sont donc les 3 éléments qui font le plus varier les prix des terrains.

Ces écarts de prix pour acheter un terrain se creusent année après année, ce qui entraîne une raréfaction des parcelles dans les zones les plus recherchées et tire mécaniquement les prix vers le haut. Néanmoins, l’envie d’espace et de maison des particuliers depuis la fin du confinement pourrait avoir une conséquence sur leurs projets et la localisation de leur future maison.

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