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Immobilier et prélèvement à la source en 3 points clés

Le prélèvement à la source risque de bouleverser vos habitudes en matière de déclarations immobilières et d'impôts. Impact pour les futurs acheteurs, déductibilité des travaux, déclaration des loyers encaissés… Voici les 3 points clés à connaître pour appréhender l'arrivée du prélèvement à la source en toute sérénité.

Sommaire

Entré en vigueur en début d'année, le prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu modifie le quotidien des particuliers, surtout ceux qui n'étaient pas mensualisés. Directement prélevé par l'employeur, l'impôt est déduit du salaire. Ainsi, une nouvelle ligne fait son apparition sur les fiches de paie des salariés avec le salaire avant et après paiement de l'impôt à la source.

S'il facilite la gestion du budget, le prélèvement à la source peut perturber. Surtout ceux qui ont un projet immobilier.

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L'impact du prélèvement à la source pour les futurs acquéreurs

Jusqu'à la fin de l'année 2018, les banques prenaient en compte les revenus perçus par un ménage pour évaluer sa capacité de financement d'un projet immobilier. Le taux d'endettement ne pouvait alors pas dépasser les 33%, mais les impôts sur le revenu n'étaient pas pris en compte dans le calcul total. Mais avec l'arrivée du prélèvement à la source en 2019 et la déduction automatique des impôts sur le salaire, le calcul devrait changer.

Toutefois, selon les courtiers immobiliers, les banques se basent toujours sur le salaire net avant impôt pour calculer la capacité d'emprunt des ménages. Donc le prélèvement à la source ne modifie pas la capacité d'emprunt des particuliers.

Le seul réel changement concerne le reste à vivre de l'emprunteur après impôt. C'est-à-dire la somme dont il dispose pour vivre après avoir payé son crédit. Tout dépend donc des critères de la banque sur ce point précis. La solution étant de comparer les banques pour choisir celle qui sera la plus adaptée à son profil.

La déclaration des loyers encaissés

Pour les investisseurs aussi, le prélèvement à la source a des répercussions importantes. En effet, les revenus fonciers entrent dans le champ d'application de cette réforme, si bien que depuis janvier 2019, il n'y a plus aucun décalage entre la perception des loyers et le paiement des impôts relatifs à ces derniers.

Pour simplifier la vie des investisseurs, c'est l'administration fiscale qui prélève de manière automatique un acompte sur leur compte bancaire. Cet acompte est calculé en fonction des informations transmises l'année précédente.

Pour les revenus locatifs perçus en 2018, les investisseurs bénéficient d'une année dite "blanche". C'est-à-dire que les loyers perçus ne sont pas imposés pour cette année, à l'exclusion de ceux considérés comme "exceptionnels". Mais cette année blanche ne se fera pas ressentir puisque l'impôt de 2019 viendra en lieu et place de celui de 2018, sans décalage cette fois.

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La déductibilité des travaux et des charges

Afin de ne pas pénaliser les entreprises du bâtiment, l'administration fiscale a fixé des règles strictes pour que les investisseurs ne reportent pas leurs dépenses de 2018 sur l'année 2019. Ainsi, il a été établi que les charges courantes, comme les éventuels frais de gestion ou les intérêts du crédit immobilier, ne sont déductibles qu'au cours de leur année d'exigibilité et non lors de leur date de paiement.

Pour la déductibilité des travaux réalisés et payés en 2019, le calcul diffère. Il sera en effet effectué selon la moyenne des montants des travaux effectués au cours des années 2018 et 2019.

Tous les travaux réalisés au cours de l'année 2019 ne seront donc pris en compte et déductibles qu'à hauteur de 50%. Une bonne nouvelle pour les investisseurs toutefois : l'année 2020 ne sera pas concernée par cette réforme "anti-optimisation" et il vous sera donc possible de déduire la totalité des travaux réalisés au cours de cette année-là.

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