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Que faire en cas de litige avec un constructeur de maison individuelle ?

La construction de votre maison s’achève. Vous devriez vous réjouir. Malheureusement, les choses se passent mal : vous avez constaté des malfaçons, défauts ou imperfections dans sa construction. Voici quelques informations pour vous en sortir en cas de litige.

Sommaire

Pour la construction d’une habitation, le constructeur est responsable envers le maître d’ouvrage, c’est-à-dire la personne pour laquelle l’ouvrage a été réalisé : vous !

Ce professionnel est donc tenu de garantir les travaux et leur parfait achèvement, qu’il les ait exécutés ou sous-traités avec une autre entreprise. Il s’engage ainsi pour la bonne exécution du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) que vous avez signé avant la mise en chantier. Et si les choses tournent mal, vous avez des recours, même après la livraison ! Attention: ce document diffère du simple devis et dépend du Code de la construction et de l’habitation, également connue sous le nom de loi de 1990.

Quelles obligations en matière d’assurances ?

En vertu de la loi « Spinetta » du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction de maisons, constructeur et maître d’ouvrage doivent obligatoirement souscrire une assurance à l’ouverture de tout chantier.

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En vertu de l’article L. 242-2 du Code des assurances, vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage, tandis que le constructeur doit, lui, souscrire une assurance responsabilité civile décennale en vertu de l’article 241-1 du Code des assurances pour couvrir la garantie décennale qu’il vous doit. Ces assurances vous protègent en cas de défauts de construction, de retard de livraison, de dommages, etc.

Une fois les désordres constatés, comment procéder pour les signaler ?

Vous constatez des défauts à la fin du chantier ? Vous devez les consigner dans le procès-verbal de réception des travaux afin que le constructeur soit tenu de les réparer. Attention : cela ne vous empêche aucunement d’occuper votre nouveau logement. À l’inverse, si tout est fonctionnel, vous devez signer le PV sans réserves.

Quelles sont les garanties auxquelles les constructeurs de maisons individuelles sont tenus ?

À compter de la réception des travaux, les constructeurs sont tenus par 4 garanties qui sont légales : aucune clause du contrat ne peut avoir pour effet de les supprimer ou de les diminuer.

Chacune de ces garanties concerne un certain type de désordres et son délai varie.

  1. La première concerne les malfaçons signalées par le maître d’ouvrage quelle que soit leur importance ou leur nature dans un délai de 1 an à partir de la date de réception des travaux. Elles relèvent alors de la « garantie de parfait achèvement » (art. 1792-6 du Code civil).
  2. La deuxième concerne les malfaçons affectant les équipements dissociables du gros œuvre : plomberie, chaudière, moquette, climatisation… Elles sont alors couvertes par la garantie biennale (d’une durée de 2 ans, donc) ou « de bon fonctionnement » (art. 1792-3 du Code civil).
  3. La troisième concerne les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination – par exemple des infiltrations d’eau qui le rendent inhabitable. Ceux-là sont couverts par la garantie décennale (d’une durée de 10 ans) (art. 1792-4-1 du Code civil).
  4. Enfin, lorsque le dommage ne relève d’aucunes de ces trois garanties, la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur peut être engagée.

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Comment mettre en œuvre ces garanties et le cas échéant engager une procédure judiciaire ?

Vous avez deux possibilités pour réagir en cas de litige :

  • La première consiste à mettre en œuvre l’assurance dommages-ouvrage que vous avez contractée en envoyant une déclaration de malfaçons par lettre recommandée avec accusé de réception. L’assurance doit alors vous faire une proposition d’indemnisation qui, si vous l’acceptez, vous sera versée dans un délai de 15 jours, donc sans attendre l’expertise qui déterminera le ou les responsables.
  • La seconde consiste à attaquer directement le constructeur en justice, sans mettre en œuvre l’assurance dommages-ouvrage, et ce, en passant donc par la case avocat et tribunal.

La somme des tracasseries liées aux malfaçons devrait suffire à convaincre chaque maître d’ouvrage de choisir avec soin le constructeur qui prendra en charge la réalisation de son projet immobilier !

Mais le CCMI, le contrat de construction le plus utilisé pour ce type de projet immobilier, vous protège notamment sur les délais de livraison, le plan, le prix de la construction et vous donne des clés si vous devez engager une procédure judiciaire en cas de litige avec l’entrepreneur qui a construit votre maison.

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