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Prêt immobilier : les critères des banques

Vous construisez la maison de vos rêves ? La question du dossier de crédit préoccupe de nombreux particuliers lors d’un projet de construction de maison individuelle. Voici les principaux critères des banques pour juger votre profil d’emprunteur.

Sommaire

Les critères liés aux ressources financières de l'emprunteur immobilier

La capacité d’endettement de l'emprunteur

Le critère numéro un pour évaluer un dossier de crédit est le taux d’endettement maximal d’un ménage, aussi appelé « taux d’effort ». Celui-ci représente 33 % des revenus nets de l’emprunteur.

La durée du crédit immobilier

La durée du crédit varie selon les projets elle est généralement de 15 à 25 ans. La moyenne des crédits immobiliers se situe autour de 19 ans. Toutefois, la durée de détention d'un bien immobilier est généralement inférieure à cet engagement bancaire puisqu'elle n'est que de 7 ans environ.

Le reste à vivre après opération

Autre critère primordial, le reste à vivre. Le reste à vivre correspond à « la somme qu’il reste en poche au ménage, une fois que la mensualité du crédit immobilier a été versée », explique le site CultureBanque.

Cette variable dépend donc de votre revenu, et votre banque l’examinera à la loupe pour savoir s’il vous restera assez d’argent pour gérer « les dépenses du quotidien comme le paiement des factures ou de la nourriture, l’habillement, les frais de transport, les impôts ou les loisirs. »

Il vous faudra également prendre en considération les frais lié au statut de propriétaire immobilier telle que la taxe foncière, les charges de copropriété, l'entretien du logement et les aléas financiers liés à des réparations (chauffe-eau, toiture, etc.).

Le saut de charges après le crédit immobilier

Le saut de charge est également un terme que vous entendrez si vous souscrivez un prêt immobilier. Le saut de charge est la différence entre le loyer et le montant des mensualités du crédit immobilier. Plus le montant du crédit sera élevé par rapport au montant du loyer actuellement payé, plus le risque sera élevé.

A l'inverse, dans certains cas, lorsque le locataire paye un loyer plus élevé qu'une mensualité de crédit, le banquier sera rassuré car il n'y aura pas de saut de charges.

L'apport personnel de l'emprunteur immobilier

Enfin, votre capacité d’apport personnel, s’il y a lieu, influera aussi sur l’évaluation de votre dossier de crédit. Il est généralement de l'ordre de 10%. Un pourcentage qui sert à financer les frais de notaire et d'agence immobilière. Dans le neuf les frais de notaire sont de l'ordre de 2 à 3% contre 7 à 8% dans l'ancien.

Les critères liés au profil de l'emprunteur immobilier

La stabilité professionnelle et financière de l'emprunteur

Au-delà de ces critères, c’est votre profil professionnel et personnel qui sera examiné en général, à la lumière de vos finances. Avez-vous un CDI ? Ou une situation d’emploi qui démontre une certaine stabilité ? Savez-vous gérer vos finances (revenus, placements, paiements, dépenses, etc.) ?

Certains comportements pourront être jugés rédhibitoires, comme un découvert chronique, un interdit bancaire passé ou des dépenses jugées inconsidérées (addiction aux jeux par exemple). Eh oui, l’examen du dossier de crédit est un processus complet.

Le type de projet immobilier

Enfin, le type de maison que vous souhaitez construire, ainsi que sa localisation, ou encore les modalités de la construction, peuvent aussi avoir un impact sur votre dossier de crédit auprès de la banque. Ainsi, si votre terrain est bien placé, cela peut vous rapporter des points : en effet, en cas de revente par exemple, vous aurez moins de mal à trouver preneur.

Certains projets (notamment ceux qui respectent les nouvelles normes environnementales) sont également éligibles à des aides financières de l’Etat. Enfin, l’établissement d’un contrat CCMI auprès de votre constructeur est un argument de poids qui jouera en votre faveur, car il offre une garantie supplémentaire à votre banque.

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