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Comment signer un compromis de vente pour acheter un terrain?

Vous êtes prêts à vous engager dans votre nouveau projet de vie, la construction de votre maison sur un terrain isolé. Ce terrain, vous l’avez trouvé, et avec le vendeur vous êtes tombés d’accord sur le prix et vous êtes sûrs de vouloir conclure l’affaire. Alors, même si ce n’est pas obligatoire, il est recommandé de signer un compromis de vente, sorte d’avant-contrat à la vente.

Sommaire

Acheter un terrain pour y construire sa maison individuelle est une étape à ne pas prendre à la légère. Faire une offre d'achat et signer un compromis de vente vous engage.

D'autant plus que pour l'achat d'un terrain hors lotissement, l'acquéreur n'a pas de délai pour se rétracter. Une pénalité de 5% du prix du terrain peut alors être encaissée par le vendeur.

Compromis de vente : de quoi s’agit-il ?

Le compromis de vente détermine les conditions dans lesquelles se déroulera la transaction et il engage définitivement les deux parties, sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement de l’une des deux parties ou des deux.

Il peut être signé soit par un acte sous seing privé, c'est-à-dire par le vendeur et l’acquéreur, soit par l’intermédiaire d’un agent immobilier, soit par un acte authentique par l’intermédiaire d’un notaire.

Attention : si la durée de validité du compromis de vente est supérieure à 18 mois, l’acte authentique est obligatoire.

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Quels éléments doit contenir ce compromis de vente ?

Il n’y a pas de formulaire type pour rédiger ce compromis, mais plusieurs éléments doivent absolument y être mentionnés :

  • l’identité et les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur ;
  • le descriptif précis du terrain et sa surface ;
  • l’existence ou non d’un bornage ;
  • l’existence ou non de servitudes ;
  • l’attestation de non-hypothèque ;
  • le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et l’indication de celui qui doit les payer ;
  • le prix de vente du terrain acheté ;
  • les modalités de paiement ;
  • la durée de validité du compromis ;
  • la date limite de signature de l’acte final de vente, le plus souvent 3 mois après la signature du compromis ;
  • la date de livraison du terrain ;
  • l’indemnité d’immobilisation ;
  • un « état des risques et pollutions » fourni par le vendeur et qui sera fondé sur les informations fournies par le préfet du département pour indiquer les risques auxquels le terrain est exposé.

Inclure des conditions suspensives dans le compromis de vente

En outre, il est recommandé d’inclure des conditions suspensives à la vente qui déterminent les conditions dans lesquelles la vente se réalisera : obtention du permis de construire ; obtention du prêt immobilier ; recours à une étude de sol…

Si l’une de ces conditions suspensives n’est pas remplie, la vente sera annulée, sans frais.

L'étude de sol est désormais obligatoire dans certaines zones pour la vente d'un terrain constructible selon la LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.

Comment notifier ce compromis de vente ?

Il peut être soit remis en main propre, soit envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit être réalisé en deux exemplaires, l’un pour le vendeur, l’autre pour l’acquéreur, sauf si un notaire ou un agent immobilier conserve un original unique.

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Peut-on se rétracter après la signature du compromis de vente ?

Dans le cadre d’un achat de terrain indépendant, en dehors donc de tout lotissement, le droit de rétractation n’est pas prévu. Mais les deux parties peuvent néanmoins insérer une clause selon laquelle l’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours ouvrables, à compter de la remise du compromis ou de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis, pour renoncer à son achat par lettre recommandée avec accusé de réception.

La pénalité pour immobilisation du terrain

Après la signature du compromis ou de la promesse de vente, 5% maximum du prix terrain devront être réglés par l'acquéreur pour l'immobilisation du terrain.

Si l'acquéreur se rétracte (hors conditions suspensives), le vendeur pourra garder cette somme. À l'inverse, si la vente est conclue, le montant de cette indemnité sera déduit du prix restant à payer par l'acheteur.

On l’aura compris : en engageant les deux parties et en leur permettant de déterminer les conditions précises dans lesquelles s’effectuera la transaction, le compromis de vente est en réalité indispensable.

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