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Quelles vérifications effectuer avant d'acheter un terrain pour construire sa maison ?

Avant d’acheter un terrain à bâtir pour construire votre future maison, vous devez d’abord vérifier si ce terrain est constructible. Vous devez également vous informer sur les règles d’urbanisme et contrôler s’il peut faire l'objet d'une viabilisation.

Sommaire

Bien se renseigner sur les règles d’urbanisme

Avant d’acquérir un terrain pour construire votre maison, vous devez vous renseigner sur les règles d’urbanisme applicables à la commune. En effet, ces informations vous sont indispensables pour vérifier la faisabilité de votre projet.

A lire aussi >>Comment signer un compromis de vente pour acheter un terrain?

Pour connaître les règles d'urbanisme en vigueur, il vous faudra généralement consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU) à la mairie. Le PLU délimite les différentes zones du territoire de la commune et leur affectation (habitation, agricole, industrielle…).

Le PLU fixe également toutes les règles de construction applicables à chaque zone : hauteur, volume, emprise au sol, implantation… Dans certains secteurs, la couleur de la façade ou des volets, la pente ou les matériaux de la toiture, peuvent être imposés à chaque propriétaire.

Vérifier la nature du sol

Avant d’acheter un terrain à bâtir, vous devez vous informer sur la nature de son sol. En effet, les caractéristiques du terrain peuvent influer sur le coût global de votre construction. Moins le sol est stable (présence d’eau ou de remblais, par exemple), plus il nécessite des fondations robustes et par conséquent coûteuses. De la même façon, il faut faire être attentif à la présence de cavités naturelles ou artificielles. Elles peuvent nécessiter la réalisation de fondations spécifiques (carrières, par exemple). Par ailleurs, les fondations des constructions situées en zone sismique devront être renforcées.

Pour vous renseigner, vous pouvez consulter les documents d’urbanisme en mairie. Ils contiennent généralement des informations sur la nature des sols. Une enquête de voisinage peut également vous apporter de précieux renseignements. En cas de doute, et pour éviter toute mauvaise surprise, vous pouvez demander la réalisation d’une étude de sol. Elle vous apportera toutes les réponses sur la nature du sol et vous connaitrez précisément le type et le coût des fondations nécessaires.

Prévoir des travaux de viabilisation et de raccordement aux réseaux

Lorsque le terrain est situé en dehors de zones habitées, vous devrez financer l'accès aux différents réseaux : eau, électricité, gaz téléphone… C’est ce qu’on appelle la viabilisation. Le coût de ces travaux dépend de la distance des réseaux par rapport au terrain.

Un terrain à bâtir n'est pas nécessairement viabilisé. Avant d'acheter, il est donc préférable de vous renseigner car ces branchements peuvent représenter un coût important. En effet, il faut compter entre 5 000 et 15 000 euros.

A lire aussi >> Construction : le bornage pour délimiter sa propriété

Par ailleurs, si votre parcelle ne peut pas être raccordée à l'assainissement collectif pour le traitement des eaux usées, vous devrez envisager un système d’assainissement autonome. Là encore, cet équipement peut vous coûter cher.

Acheter un terrain en lotissement présente des avantages. En effet, ces terrains sont toujours constructibles, bornés et viabilisés. Toutefois, en plus des règles d’urbanisme, un règlement de lotissement peut prévoir des contraintes de construction supplémentaires.

Se renseigner sur les limites et les servitudes grevant la propriété

Les mesures portées au cadastre ont seulement une valeur indicative. Seul un bornage réalisé par un géomètre permet de délimiter le terrain avec précision. Il déterminera les limites réelles du terrain et sa superficie exacte.

Le propriétaire d’un terrain à bâtir n’a pas l’obligation de vendre sa parcelle bornée. Généralement, les notaires recommandent à l'acheteur d'exiger un bornage avant l'achat. Ce bornage évite, notamment, une action en nullité de la vente pour cause d’erreur sur la superficie.

Enfin, vous devez vérifier la présence ou l’absence de servitudes. Ces droits, détenus par des tiers sur votre terrain, peuvent limiter son occupation. En effet, un voisin peut bénéficier d’un droit de passage et, dans ce cas, vous ne pourrez pas construire sur cette zone. La parcelle peut également être concernée par des servitudes d’utilité publiques, par exemple, le passage de câbles ou de canalisations.

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