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La visite du terrain : 6 éléments indispensables à vérifier

Si le choix du terrain est une étape fondamentale dans un projet de vie tel que la construction d’une maison, négliger un certain nombre de points peut entraîner des surcoûts, voire des désillusions. Avant de signer l’acquisition d’une parcelle ou d’un terrain isolé, le futur acquéreur doit s’assurer de la faisabilité de son futur cadre de vie.

Sommaire

Vérifier la constructibilité du terrain

Sans remettre en doute la constructibilité du terrain choisi, il peut subsister un certain nombre de restrictions. C’est pourquoi le futur acquéreur doit vérifier le PLU auprès du service de l’urbanisme de sa commune. Il mentionne la répartition des zones d’habitation, agricoles, industrielles ou commerciales. Il est donc indispensable de savoir ce qui est susceptible d’émerger aux environs immédiats.

Connaître les règles d'urbanisme

Par ailleurs, il faut également connaître les règles d’urbanisme applicables au terrain. Seul un certificat d’urbanisme précisera les limitations administratives à son droit de propriété. Il permet aussi de voir s’il se trouve en zone protégée, par exemple en zone ABF (architecte des bâtiments de France). Cette qualification impose en effet des règles contraignantes pour la construction à venir : dimensions, hauteur, volume, emprise au sol, voire couleur de la façade… En l’absence de PLU (plan local d'urbanisme), il faudra demander quel RNU (règlement national d'urbanisme) s’applique.

S’intéresser à la nature du sol

La nature du sol déterminera la nature de la construction. La présence d’argile, d’eau, de remblais exige des fondations spéciales plus coûteuses. Un muret d’enceinte fissuré est le signe d’un sol instable. Avant de signer, mieux vaut le faire examiner par un expert-géologue.

Il est recommandé également de consulter en mairie le PPRN (plan de prévention des risques naturels) pour s’assurer qu’on ne se trouve pas dans une zone sismique ou inondable… En tout état de cause, un diagnostic de moins de 6 mois doit toujours accompagner le compromis de vente. En l’absence, la vente peut être annulée.

Examiner l’accès aux réseaux

La maison devra être raccordée aux réseaux d'électricité, de gaz, télécom et eau potable. Les coûts sont différents selon que le terrain est viabilisé ou non. Parfois, la viabilisation est budgétisée dans le contrat du constructeur, c’est donc un point à vérifier. S’il n’y a pas d’assainissement collectif à proximité, il faudra en outre faire un devis pour la mise en œuvre individuelle de l’évacuation des eaux usées.

Evaluer la fiscalité

Avant la visite, le futur acquéreur doit vérifier que le prix du terrain est conforme au prix du marché local.  Et, le jour de sa présence sur les lieux, il pourra demander aux voisins le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, mais aussi éventuellement celui de la TVA immobilière. Le taux varie selon les communes, les départements et les régions (entre 5,09 % et 5,80 % en moyenne). Une exonération de la taxe foncière est souvent prévue les deux premières années.

Se renseigner sur les servitudes

Les servitudes limitent l’occupation du terrain par des droits détenus par les voisins, un droit de passage par exemple, du fait d’un autre terrain enclavé sans accès à la route. Il peut aussi exister des servitudes d’intérêt public, par exemple pour satisfaire le plan de prévention des risques naturels. Dans ce cas, des règles précises de construction s’appliquent, telles que la taille des fondations, la pose de joints de dilatation, le chaînage des angles…

Réclamer un bornage

Les terrains en lotissement sont toujours bornés, ce n’est pas le cas des terrains isolés. Or les dimensions précises du terrain doivent être mesurées par un géomètre-expert pour définir juridiquement les limites de la propriété. Le procès-verbal sera signé par l’acquéreur et le vendeur au moment de la vente.

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