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Comment évaluer le prix d’un terrain ?

Le prix moyen d’un terrain nu peut varier de 50€ le m² dans les zones très rurales jusqu’à parfois atteindre plus de 500 € le m² dans les zones urbaines. Comment évaluer le prix d’un terrain ? Quels sont les critères pour déterminer sa valeur ? Explications.

Sommaire

Le terrain en vente est-il viabilisé et borné ?

Lors de l’achat d’un terrain, il est important de déterminer au préalable s’il est viabilisé, c’est-à-dire si l’ensemble des raccordements aux réseaux publics (eau potable, assainissement, électricité, et gaz) ont bien été réalisés. Ces opérations ont des coûts conséquents qui sont logiquement inclus dans son prix de vente. À l’inverse, un terrain non viabilisé sera vendu à un prix inférieur, mais les travaux de raccordements devront être assumés par l’acquéreur a posteriori...

Il est aussi nécessaire de s’assurer que le bornage du terrain a été effectué par un géomètre, afin de connaître les limites exactes du bien mis en vente, et de se prémunir contre tout futur contentieux avec les propriétaires limitrophes. Là encore, le coût du bornage (500 à 2 000 €) sera à la charge de l’acheteur si l’opération reste à faire, au moment de la transaction.

À noter : ces opérations de viabilisation et de bornage ne concernent pas les terrains situés dans des lotissements, qui sont toujours préalablement viabilisés et bornés avant la mise en vente.

Le sol est-il de bonne qualité ? Le terrain est-il constructible ?

L’un des principaux critères pour déterminer la valeur d’un terrain est sa capacité à pouvoir accueillir des bâtiments, et les risques naturels liés à son emplacement et à son taux de pente : risque d’inondation si trop près d’une rivière, risque de déplacement de terrain si trop pentu. Les terrains « à risques » seront moins chers à l'achat, mais plus difficiles à rentabiliser puisqu’il faudra réaliser des investissements supplémentaires pour sécuriser les constructions.

En outre, un terrain jugé peu risqué n’est pas nécessairement constructible, en raison du plan local d’urbanisme ou d’autres critères. Pour s’assurer que le bien peut recevoir une maison ou toute autre construction, il convient de prendre contact avec la mairie de la commune pour obtenir le certificat d’urbanisme rattaché au terrain, qui vous renseignera sur les normes à appliquer.

Quelles sont les qualités intrinsèques du terrain ?

Au-delà de ces considérations techniques (bornage, viabilisation, constructibilité), il y a également des aspects plus subjectifs pour juger de la valeur d’un terrain. D’une part, son orientation : un terrain permettant une construction orientée au sud sera vendu plus cher, car les futurs logements ou biens auront des besoins de chauffage inférieurs qui se traduiront en économies d’énergie.

 D’autre part, son emplacement va avoir un impact sur son prix de vente. Un terrain localisé près ou à l’intérieur d’une ville est plus onéreux puisque la proximité des commerces, des écoles et des transports en commun sera bénéfique à la qualité de vie de ses occupants.

À l’inverse, un terrain situé trop près d’une autoroute, d’un chemin de fer ou d’un aéroport sera meilleur marché, du fait des nuisances sonores. Le cadre de vie aux alentours aura aussi son effet : un terrain entouré de belles demeures et de pavillons coûte plus cher qu’un terrain près d’une zone industrielle...

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