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Terrain constructible : quésaco ?

Qu’est-ce qui définit le caractère constructible d’un terrain ? Quels sont les principaux critères à prendre en compte et les risques à éliminer ? D’excellentes questions à vous poser avant de vous lancer dans l’achat d’un terrain pour y construire la maison individuelle de vos rêves.

Sommaire

Comment déterminer le caractère « constructible » d’un terrain ?

C’est la conformité aux règles d’urbanisme ainsi que les « capacités physiques du sol à recevoir une construction » qui déterminent si un terrain est constructible ou non, selon la définition du Service Public. Il est important vérifier ces informations avant de vous engager dans l’acquisition d’un terrain.

Les critères de la constructibilité d'un terrain

  • Sur le plan administratif, il doit exister un document d’urbanisme (lié à la commune où se trouve le terrain) autorisant la construction.
  • En vertu du plan d’occupation des sols (Pos), le terrain doit présenter une superficie minimum, pouvant aller de 100 m² à 800 m² selon la commune où il se situe.
  • Lié au Pos, le Cos (coefficient d’occupation des sols) est à connaître également, car il fixe la superficie constructible maximale sur un terrain. Là encore, il varie selon les communes et doit être obtenu auprès des mairies.
  • D’un point de vue technique, le projet de construction doit respecter les capacités et les spécificités du terrain en termes de poids, mais aussi de risque sismique, de type de construction et de matériaux autorisés, etc.
  • Le terrain doit être viabilisé (ou viabilisable), c’est-à-dire en mesure d’être raccordé aux routes et réseaux divers : eau, assainissement, eau, électricité, gaz, téléphone...

Les précautions à prendre avant de construire sur un terrain

Pour obtenir ou vérifier ces différents critères, il est important de vous procurer les documents d’urbanisme officiels relatifs au terrain convoité (encore une fois, ils peuvent varier selon la commune). Vous pouvez ainsi demander à consulter le plan local d’urbanisme (PLU) ou la carte communale auprès du service d’urbanisme de la commune concernée. Ce document indique les futurs projets d’aménagement locaux et précise les règles de construction ainsi que les délimitations des zones à risques naturels ou technologiques.

Il est aussi possible de faire une demande de certificat d’urbanisme si vous souhaitez faire valider le caractère constructible du terrain par une preuve écrite.

A cet effet, vous pouvez faire figurer une clause suspensive dans la promesse de vente, indique le site du Service Public, stipulant que « l’acte authentique de vente sera signé sous réserve de l’obtention d’un certificat d’urbanisme. » L’administration française conseille également de « vérifier que l'étude de sol est annexée à la promesse, dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux. »

Ces précautions s’appliquent particulièrement si vous envisagez l’achat d’un terrain isolé, puisque les terrains situés dans des lotissements sont obligatoirement bornés et viabilisés.

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